涉足「集体按揭」要关注几个方面

图文来源: CBC

编辑: HM

发表于: 2018/04/06

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集体按揭(syndicated mortgage)指的是,借款人不向银行贷款,而是向多个私人贷款人筹集开发地产的资金。通常是开发商借贷低于物业价值的款项,物业售出后就连本带息归还。

为了保护投资者,安省强化对投资者保护的法规,从今年7月1日起,规定个人年投资最高限额为6万元,并对经纪人披露产品风险有更高要求。
新规的第3条规定:经纪人在宣传和卖金融产品给消费者时,要公平、清晰、没有误导和虚假。其中包括用简单易懂的语言介绍产品;清楚说明风险、例外条款和产品限制;不能隐藏或阻挠重要信息和警告,重要信息和警告要突出显示。

安省金融监管机构FSCO接受对按揭经纪的投诉,按揭经纪(房贷经纪)的执照可被注销(Revoke)。
按照程序,按揭经纪如果对FSCO的决定有异议,他可以到金融服务法庭(Financial Services Tribunal)上诉。如果他撤回了相关的听证请求,监督人员(Superintendent)可以直接撤销他的执照。

安省金融服务委员会(FSCO)在其网站上提醒投资人:“安省金融服务委员会认为集体按揭属于高风险,不适合普通投资者。”
如果想涉足集体按揭的话,要关注以下几个方面:
• 没人能保证高回报。虽然有些公司或个人会说“保证”高回报,但这么说是违反法律的。一般来说,回报率越高,投资风险越高。
通常情况下,如果投资失利,银行是第一个拿到赔偿的,投资人排在第二位甚至更后。按赔偿顺序,第一贷款人被完全赔偿后,才会依序赔偿第二、第三贷款人,那时很可能没有剩余的钱来赔给投资人。

• 集体按揭投资没有安省政府或任何其它投资者保护基金的保险,换句话说,就是没有办法保证你会收回你的钱。
要了解抵押物业价值。和经纪人使用的地产评估师会面,确保评估师是按照当下地产状况做的评估,而不是设想项目完成后的价值。因为评估师给的是项目完工后的设想卖出价格,如果实际售价低于评估价,你也很可能收不回投资。

• 确保经纪人披露全面信息。按照法规,按揭经纪人必须采取合理步骤,确保他们推荐的按揭贷款投资适合你的需求和情况。他们还必须告知你投资的重大风险,披露潜在的利益冲突,并提供借款人偿还抵押贷款的能力证据。

(案例) 大多伦多地区有超过120名华人投资者经熟人介绍出席夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座时,被鼓动投资集体按揭。夏其骢宣称这是一个有12%利息的短期贷款项目,结果资金后来被贷给一名有诈骗前科的地产发展商,总计损失近900万元。
据CBC调查,投资人的钱到账后,以顾问费、经纪费、律师费、本金等方式被提走,剩余资金用来支付投资者利息。夏其骢作为集体按揭的经纪人,每笔集体按揭获利10%,作为“启动按揭、转介、管理及顾问的费用”。
而且,Black Bear Homes用作抵押的物业在这批华裔投资人贷款前,已经用来做抵押获得了一笔建筑贷款。华裔投资人的集体按揭成了第二个抵押贷款,失去了优先索赔权。Black Bear Homes因为拖欠建筑贷款,被建筑贷款公司索赔,物业被拍卖。

借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商Black Bear Homes,其大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。
据CBC聘请的反诈骗专家查看投资人和开发商签订的合同发现,按揭贷款是30万元,但物业价值只有7万元。
Black Bear Homes的老板Gary Fraser曾在2008年因诈骗罪入狱30个月,涉案金额达200万元。投资人黄女士在接受CBC采访时说,夏其骢没有把这些背景告知包括她在内的投资人。

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